{"id":6180,"date":"2022-11-23T15:24:47","date_gmt":"2022-11-23T15:24:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wachandwach.pl\/?p=5321"},"modified":"2024-03-21T13:33:59","modified_gmt":"2024-03-21T12:33:59","slug":"inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/","title":{"rendered":"Grunty rolne: wszystko, co musisz wiedzie\u0107 zanim zaczniesz inwestowa\u0107 w Hiszpanii"},"content":{"rendered":"<p>Z uwagi na przyjazny klimat, pla\u017ce oraz pi\u0119kne widoki, Hiszpania sta\u0142a si\u0119 jednym z najatrakcyjniejszych kraj\u00f3w na rynku nieruchomo\u015bci w Europie.<\/p>\n<p>Coraz wi\u0119cej obcokrajowc\u00f3w decyduje si\u0119 inwestowa\u0107 w nieruchomo\u015bci w Hiszpanii, zar\u00f3wno dla cel\u00f3w prywatnych, jak i biznesowych.<\/p>\n<p>W\u015br\u00f3d mo\u017cliwo\u015bci wej\u015bcia na hiszpa\u0144ski rynek nieruchomo\u015bci coraz cz\u0119\u015bciej spotyka si\u0119 inwestycje w nieruchomo\u015bci rolne. Temat ten zostanie szczeg\u00f3\u0142owo om\u00f3wiony w niniejszym artykule.<\/p>\n<p>Przed podj\u0119ciem decyzji o rozpocz\u0119ciu inwestycji zawsze warto wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 pewne kwestie. Celem niniejszego artyku\u0142u jest przekazanie przysz\u0142ym inwestorom niezb\u0119dnych wskaz\u00f3wek, kt\u00f3rych nale\u017cy przestrzega\u0107, aby dobrze zainwestowa\u0107 swoje oszcz\u0119dno\u015bci.<\/p>\n<p>Jak ju\u017c wspomniano, istniej\u0105 r\u00f3\u017cne sposoby inwestowania na rynku nieruchomo\u015bci w Hiszpanii, ale warto mie\u0107 na uwadze r\u00f3\u017cnice wyst\u0119puj\u0105ce w zakupie nieruchomo\u015bci miejskiej oraz grunt\u00f3w rolnych, poniewa\u017c dla ka\u017cdej z tych nieruchomo\u015bci ustawodawca przewidzia\u0142 r\u00f3\u017cne wymagania i ograniczenia. W zwi\u0105zku z tym niezb\u0119dne jest poznanie tych r\u00f3\u017cnic i wymaga\u0144 dot. posiadania nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conej na gruntach rolnych.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<div class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Spis tre\u015bci<\/div>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/#RODZAJE_GRUNTOW\" >RODZAJE GRUNT\u00d3W<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/#Grunty_rolne\" >Grunty rolne<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/#Grunty_miejskie\" >Grunty miejskie<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/#ANALIZA_GRUNTOW_ROLNYCH\" >ANALIZA GRUNT\u00d3W ROLNYCH<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/#SYSTEM_GRUNTOW_ROLNYCH\" >SYSTEM GRUNT\u00d3W ROLNYCH<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/#CZY_MOGE_WYBUDOWAC_DOM_NA_GRUNCIE_ROLNYM\" >CZY MOG\u0118 WYBUDOWA\u0106 DOM NA GRUNCIE ROLNYM?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/inwestycja-grunty-rolne-w-hiszpanii\/#WNIOSKI\" >WNIOSKI<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"RODZAJE_GRUNTOW\"><\/span><strong>RODZAJE GRUNT\u00d3W<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Aby m\u00f3c lepiej zrozumie\u0107, czym s\u0105 grunty rolne nale\u017cy przede wszystkim wskaza\u0107, \u017ce ustawodawstwo hiszpa\u0144skie rozr\u00f3\u017cnia 3 rodzaje grunt\u00f3w: miejskie, rolne (inaczej nieprzeznaczone pod zabudow\u0119) i przeznaczone (nadaj\u0105ce si\u0119) pod zabudow\u0119.<\/p>\n<p>Art. 21 Dekretu kr\u00f3lewskiego 7\/2015 z 30 pa\u017adziernika 2015 r., zatwierdzaj\u0105cego znowelizowany tekst ustawy o gruntach miejskich i rekultywacji stanowi, \u017ce grunty mog\u0105 by\u0107 miejskie lub rolne.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Grunty_rolne\"><\/span>Grunty rolne<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Grunty rolne to, co do zasady, grunty kt\u00f3re dzi\u0119ki planowaniu miejscowemu i urbanistycznemu danej gminy s\u0105 chronione przed przekszta\u0142ceniem ich charakteru w wyniku urbanizacji. Ich ochrona mo\u017ce opiera\u0107 si\u0119 na r\u00f3\u017cnych kryteriach i warto\u015bciach, takich jak dziedzictwo kulturowe, ekologia, rolnictwo, hodowla zwierz\u0105t, le\u015bnictwo, krajobraz i wiele innych.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Grunty_miejskie\"><\/span>Grunty miejskie<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Z kolei grunty miejskie to grunty, kt\u00f3re na podstawie prawa zosta\u0142y w\u0142\u0105czone w sie\u0107 miejsk\u0105 sk\u0142adaj\u0105c\u0105 si\u0119 z sieci dr\u00f3g z dzia\u0142kami w\u0142a\u015bciwymi dla centrum lub osiedla. Ponadto musz\u0105 spe\u0142nia\u0107 okre\u015blone warunki, takie jak zgodna z prawem oraz planowaniem przestrzennym lub urbanistycznym zabudowa, podstawowa infrastruktura i us\u0142ugi niezb\u0119dne do zaspokojenia potrzeb ludno\u015bci.<\/p>\n<p>Niezale\u017cnie od powy\u017cszego, lit. b) ust\u0119pu drugiego ww. artyku\u0142u stanowi, \u017ce za grunty rolne uznaje si\u0119 tak\u017ce grunty, kt\u00f3re zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego i urbanistycznego przewiduj\u0105 lub dopuszczaj\u0105 przekszta\u0142cenie w grunty zagospodarowane. Innymi s\u0142owy, w zale\u017cno\u015bci od planowania przestrzennego i urbanistycznego danej gminy, grunty rolne mog\u0105 si\u0119 przekszta\u0142ci\u0107 w grunty miejskie. To w\u0142a\u015bnie prowadzi do powstania trzeciej grupy grunt\u00f3w, okre\u015blanych jako grunty przeznaczone (nadaj\u0105ce si\u0119) pod zabudow\u0119.<\/p>\n<p>Ustawa ta zawiera jednak tylko og\u00f3lne zasady klasyfikacji poszczeg\u00f3lnych rodzaj\u00f3w grunt\u00f3w, poniewa\u017c przyznaje uprawnienia do stanowienia prawa w tej kwestii Wsp\u00f3lnotom Autonomicznym odpowiedzialnym za podzia\u0142 swoich grunt\u00f3w, nadanie ka\u017cdemu obszarowi charakteru, kt\u00f3ry mu przys\u0142uguje zgodnie z ustaleniami planowania miejskiego. Z tego powodu niezwykle wa\u017cne jest, aby wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119, \u017ce Wsp\u00f3lnota Autonomiczna, w kt\u00f3rej ma by\u0107 realizowana inwestycja, mo\u017ce ustala\u0107 w\u0142asne przepisy urbanistyczne.<\/p>\n<p>Z powy\u017cszego mo\u017cna wywnioskowa\u0107, \u017ce przy zakupie nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conej na gruncie rolnym konieczne jest zapoznanie si\u0119 z planami zagospodarowania przestrzennego danej Wsp\u00f3lnoty Autonomicznej i gminy oraz ustalenie, czy mo\u017cna na niej budowa\u0107, czy te\u017c jest ona chroniona przez Wsp\u00f3lnot\u0119, co uniemo\u017cliwi wznoszenie budynk\u00f3w.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"ANALIZA_GRUNTOW_ROLNYCH\"><\/span><strong>ANALIZA GRUNT\u00d3W ROLNYCH<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Z powy\u017cszego wynika konieczno\u015b\u0107 rozr\u00f3\u017cnienia czy grunty rolne rzeczywi\u015bcie pozwalaj\u0105 na zabudow\u0119 na swoim terenie, czy te\u017c s\u0105 chronione miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.<\/p>\n<p>Jak ju\u017c wspomniano, konieczne jest uwzgl\u0119dnienie faktu, \u017ce plan zagospodarowania przestrzennego ustalany jest zgodnie z prawodawstwem danej Wsp\u00f3lnoty Autonomicznej. Nawet to prawodawstwo mo\u017ce umo\u017cliwi\u0107 ka\u017cdej gminie realizowanie w\u0142asnego \u2013 lokalnego \u2013 planowania, co jeszcze bardziej komplikuje sytuacj\u0119 dotycz\u0105c\u0105 regulacji grunt\u00f3w rolnych.<\/p>\n<p>W zwi\u0105zku z powy\u017cszym mo\u017cliwe jest, aby jedna Wsp\u00f3lnota Autonomiczna zezwoli\u0142a na budow\u0119 na chronionych gruntach rolnych, spe\u0142niaj\u0105cych okre\u015blone wymagania, a inna nie, lub je\u015bli wyrazi zgod\u0119 to przy spe\u0142nieniu ca\u0142kowicie innych warunk\u00f3w. W zwi\u0105zku z tym wycena grunt\u00f3w rolnych r\u00f3\u017cni si\u0119 od wyceny grunt\u00f3w miejskich pod wzgl\u0119dem technik i sposob\u00f3w jej ustalania.<\/p>\n<p>Ustawa o planowaniu przestrzennym Katalonii z 3 sierpnia 2010 r. nawet nie u\u017cywa wyra\u017cenia \u201erolne\u201d w odniesieniu do teren\u00f3w, kt\u00f3re nie s\u0105 miejskie, ale okre\u015bla je jako tereny nadaj\u0105ce si\u0119 do zabudowy lub nienadaj\u0105ce si\u0119 do zabudowy. <a href=\"#sdfootnote1sym\"><sup>1<\/sup><\/a> Niezale\u017cnie od powy\u017cszego, w art. 32 ustawy zdefiniowano grunty nienadaj\u0105ce si\u0119 do zabudowy jako tereny obj\u0119te szczeg\u00f3ln\u0105 ochron\u0105 w celu zapobie\u017cenia ich przekszta\u0142ceniom i zachowania ich waloru rolniczego, krajobrazowego, le\u015bnego (czyli prawie w taki sam spos\u00f3b, jak to czyni\u0105 przepisy pa\u0144stwowe).<\/p>\n<p>Regulacja obejmuje tak\u017ce grunty nadaj\u0105ce si\u0119 pod zabudow\u0119, czyli takie, kt\u00f3re nie s\u0105 zurbanizowane, ale kt\u00f3re zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone s\u0105 do zagospodarowania w celu zapewnienia wzrostu liczby ludno\u015bci i aktywno\u015bci gospodarczej.<a href=\"#sdfootnote2sym\"><sup>2<\/sup><\/a><\/p>\n<p>Ponadto przepisy wsp\u00f3lnotowe w Madrycie rozr\u00f3\u017cniaj\u0105 grunty rolne pod ochron\u0105 (nie pod zabudow\u0119) i nadaj\u0105ce si\u0119 pod zabudow\u0119. G\u0142\u00f3wna r\u00f3\u017cnica polega na tym, \u017ce te same kryteria i warto\u015bci, kt\u00f3re obowi\u0105zuj\u0105 w katalo\u0144skim prawodawstwie (historia, rolnictwo, le\u015bnictwo, hodowla zwierz\u0105t, przyroda itp.) uniemo\u017cliwiaj\u0105 zabudow\u0119 grunt\u00f3w b\u0119d\u0105cych pod ochron\u0105.<\/p>\n<p>Z kolei inne Wsp\u00f3lnoty Autonomiczne rozr\u00f3\u017cniaj\u0105 w swoim ustawodawstwie istnienie grunt\u00f3w rolnych, a nie grunt\u00f3w, kt\u00f3re nadaj\u0105 si\u0119 do zabudowy lub nie nadaj\u0105 si\u0119 do zabudowy. Takim przyk\u0142adem jest Andaluzja &#8211; w art. 12 i nast\u0119pnych ustawy 7\/2021 z dnia 1 grudnia 2021 r. szczeg\u00f3\u0142owo reguluje grunty rolne jako te, kt\u00f3re s\u0105 chronione przez ustawodawstwo sektorowe przed przekszta\u0142ceniem w grunty miejskie. Kryteria, kt\u00f3rymi si\u0119 pos\u0142uguje s\u0105 zgodne z wy\u017cej wymienionymi (krajobraz, przyroda, historia, \u015brodowisko) z t\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0105, \u017ce kluczowym elementem ich ochrony jest zr\u00f3wnowa\u017cony rozw\u00f3j.<\/p>\n<p>Niezale\u017cnie od tego, co stanowi ustawodawstwo poszczeg\u00f3lnych Wsp\u00f3lnot Autonomicznych, mo\u017cna opracowa\u0107 og\u00f3ln\u0105 i rozpowszechnion\u0105 koncepcj\u0119 tego, co oznacza poj\u0119cie gruntu rolnego. W ramach planowania lokalnego grunt mo\u017ce by\u0107 postrzegany jako grunt chroniony przed przekszta\u0142ceniem si\u0119 w grunt miejski na podstawie r\u00f3\u017cnych kryteri\u00f3w, lub jako grunt niezagospodarowany, ale nadaj\u0105cy si\u0119 do zabudowy przy uwzgl\u0119dnieniu wzrostu liczby ludno\u015bci lub celem przyczynienia si\u0119 do rozwoju gospodarczego regionu.<\/p>\n<p>Podj\u0119cie decyzji o inwestycji powinno by\u0107 poprzedzone dok\u0142adn\u0105 analiz\u0105, ze \u015bwiadomo\u015bci\u0105, \u017ce ka\u017cda Wsp\u00f3lnota Autonomiczna ustanawia w\u0142asne przepisy dotycz\u0105ce grunt\u00f3w rolnych (w\u0142asne warunki i wymagania administracyjne). Dlatego te\u017c niezb\u0119dnym przy realizacji inwestycji mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 profesjonalne doradztwo.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"SYSTEM_GRUNTOW_ROLNYCH\"><\/span><strong>SYSTEM GRUNT\u00d3W ROLNYCH<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Przed przej\u015bciem do tej cz\u0119\u015bci, w kt\u00f3rej om\u00f3wiono najwa\u017cniejsze aspekty prawne uprawy gleby, nale\u017cy przypomnie\u0107 raz jeszcze, \u017ce regulacje prawne w zakresie systemu grunt\u00f3w rolnych r\u00f3wnie\u017c b\u0119d\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107 w zale\u017cno\u015bci od Wsp\u00f3lnoty Autonomicznej, w kt\u00f3rej nieruchomo\u015b\u0107 jest po\u0142o\u017cona. W zwi\u0105zku z tym nale\u017cy mie\u0107 na uwadze, \u017ce niniejszy akapit opracowano na podstawie og\u00f3lnej koncepcji, przedstawionej na szczeg\u00f3lnie interesuj\u0105cych przyk\u0142adach.<\/p>\n<p>Niekt\u00f3re przepisy stanowi\u0105, \u017ce grunty rolne, kt\u00f3re nie nadaj\u0105 si\u0119 do zagospodarowania, mog\u0105 by\u0107 wykorzystywane wy\u0142\u0105cznie do cel\u00f3w rolnictwa, hodowli zwierz\u0105t, le\u015bnictwa, ochrony \u015brodowiska itp. Innymi s\u0142owy, ze wzgl\u0119du na charakter nieruchomo\u015bci, przepisy dotycz\u0105ce planowania przestrzennego i urbanistycznego b\u0119d\u0105 okre\u015bla\u0142y, jakiego rodzaju budowle i urz\u0105dzenia oraz na jakich warunkach mog\u0105 by\u0107 wznoszone.<a href=\"#sdfootnote3sym\"><sup>3<\/sup><\/a><\/p>\n<p>Oznacza to, \u017ce w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci lub osoba posiadaj\u0105ca prawo u\u017cytkowania nie mo\u017ce swobodnie wznosi\u0107 budowli lub urz\u0105dze\u0144, lecz musi to robi\u0107 zgodnie z zasadami ustanowionymi przez dan\u0105 Wsp\u00f3lnot\u0119 Autonomiczn\u0105 lub gmin\u0119.<\/p>\n<p>W Katalonii wyra\u017anie okre\u015blono, \u017ce prawo u\u017cytkowania, korzystania i rozporz\u0105dzania s\u0105 przyznawane w\u0142a\u015bcicielom, z zastrze\u017ceniem wymog\u00f3w prawnych okre\u015blonych w katalo\u0144skiej ustawie o gruntach, przepisach sektorowych i miejskim planowaniu urbanistycznym.<a href=\"#sdfootnote4sym\"><sup>4<\/sup><\/a> Ponadto obiekty mog\u0105 by\u0107 wznoszone wy\u0142\u0105cznie zgodnie z przeznaczeniem danej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>Ma to istotne znaczenie, poniewa\u017c inwestor zagraniczny jest zainteresowany nie tylko tym, aby wiedzie\u0107, \u017ce nie mo\u017ce po prostu budowa\u0107 na swojej nieruchomo\u015bci, ale musi r\u00f3wnie\u017c wiedzie\u0107, co mo\u017ce budowa\u0107 i jak powinien to robi\u0107 zgodnie z przeznaczeniem i charakterem nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>Ponadto zakazuje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c budowy osiedli miejskich na niezabudowanych gruntach rolnych, z wyj\u0105tkiem nast\u0119puj\u0105cych przypadk\u00f3w: rekonstrukcji i renowacji gospodarstw rolnych i dom\u00f3w do cel\u00f3w architektonicznych i historycznych, prac prowadzonych przed obecnym etapem planowania i korygowania negatywnego wp\u0142ywu na \u015brodowisko naturalne lub krajobraz. Wszystko to podlega rygorystycznym kontrolom administracyjnym, a z\u0142o\u017cone wnioski s\u0105 rozpatrywane indywidualnie.<\/p>\n<p>Niezale\u017cnie od powy\u017cszego, rz\u0105d Katalonii zezwala na to, aby obszary niezagospodarowane by\u0142y przedmiotem dzia\u0142a\u0144, je\u017celi przemawia za tym interes publiczny. W praktyce przyczynia si\u0119 to mi\u0119dzy innymi do rozwoju ruchu sportowego, kulturalnego i edukacyjnego.<\/p>\n<p>Ponadto art. 47 katalo\u0144skiej ustawy o glebach wyra\u017anie zabrania przeznaczania grunt\u00f3w rolnych do cel\u00f3w, kt\u00f3re zmieniaj\u0105 przeznaczenie lub w\u0142a\u015bciwo\u015bci gruntu lub naruszaj\u0105 warto\u015bci uzasadniaj\u0105ce jego zachowanie.<\/p>\n<p>We Wsp\u00f3lnocie Autonomicznej Madrytu system urbanistyczny dotycz\u0105cy niezagospodarowanych obszar\u00f3w chronionych jest w du\u017cej mierze regulowany przepisami sektorowymi. Oznacza to, \u017ce to gminy w ramach planowania przestrzennego i urbanistycznego mog\u0105 okre\u015bla\u0107 zasady dotycz\u0105ce warunk\u00f3w u\u017cytkowania grunt\u00f3w rolnych.<\/p>\n<p>Przewiduje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce budowle i obiekty dopuszczalne w ramach danego planu zagospodarowania przestrzennego musz\u0105 by\u0107 niezb\u0119dne do cel\u00f3w, dla kt\u00f3rych grunt jest faktycznie przeznaczony i musz\u0105 odpowiada\u0107 funkcji gruntu rolnego, na kt\u00f3rym maj\u0105 by\u0107 zbudowane.<a href=\"#sdfootnote5sym\"><sup>5<\/sup><\/a><\/p>\n<p>Podobnie stanowi\u0105 przepisy Wsp\u00f3lnoty Autonomicznej Andaluzji, zgodnie z kt\u00f3rymi na chronionych gruntach rolnych dopuszcza si\u0119 budow\u0119 zgodnie z re\u017cimem ustanowionym w odpowiednich przepisach i miejskich planach zagospodarowania przestrzennego.<\/p>\n<p>Podsumowuj\u0105c, re\u017cim grunt\u00f3w rolnych i nieprzeznaczonych pod zabudow\u0119 b\u0119dzie determinowany i uwarunkowany istnieniem \u015bcis\u0142ego zwi\u0105zku z rozwojem dzia\u0142alno\u015bci, dla kt\u00f3rej grunty te s\u0105 przeznaczone.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"CZY_MOGE_WYBUDOWAC_DOM_NA_GRUNCIE_ROLNYM\"><\/span><strong>CZY MOG\u0118 WYBUDOWA\u0106 DOM NA GRUNCIE ROLNYM?<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>W tej kwestii r\u00f3wnie\u017c wyst\u0119puj\u0105 r\u00f3\u017cnice pomi\u0119dzy poszczeg\u00f3lnymi Wsp\u00f3lnotami Autonomicznymi.<\/p>\n<p>W Andaluzji przewiduje si\u0119, na mocy wy\u017cej wymienionej ustawy, mo\u017cliwo\u015b\u0107 budowy wolnostoj\u0105cych dom\u00f3w jednorodzinnych na gruntach wiejskich, o ile nie prowadzi to do powstawania nowych osiedli ani nie uniemo\u017cliwia normalnego rozwoju zwyk\u0142ego u\u017cytkowania grunt\u00f3w rolnych.<\/p>\n<p>Z kolei w Katalonii zezwala si\u0119 r\u00f3wnie\u017c na budow\u0119 mieszka\u0144 rodzinnych lub mieszka\u0144 przeznaczonych do zakwaterowania pracownik\u00f3w, pod warunkiem, \u017ce s\u0105 one bezpo\u015brednio i w spos\u00f3b uzasadniony zwi\u0105zane z dzia\u0142alno\u015bci\u0105 rolnicz\u0105, hodowlan\u0105, zwi\u0105zan\u0105 z zasobami naturalnymi lub og\u00f3lnie z dzia\u0142alno\u015bci\u0105 wiejsk\u0105.<\/p>\n<p>Natomiast w Galicji ustawa nr 2\/2016 z dnia 10 lutego zezwala na budow\u0119 budynk\u00f3w mieszkalnych na gruntach rolnych, kt\u00f3re nie s\u0105 pod ochron\u0105. W przypadku grunt\u00f3w rolnych znajduj\u0105cych si\u0119 pod ochron\u0105 dopuszcza si\u0119 zabudow\u0119 mieszkaniow\u0105, gdy jest zwi\u0105zana z hodowl\u0105 lub rolnictwem i zabrania si\u0119 jakiegokolwiek innego wykorzystania ni\u017c okre\u015blone przeznaczenie nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>W przypadku realizacji transakcji handlowych na gruntach rolnych pojawiaj\u0105 si\u0119 inne utrudnienia. Mo\u017cna stwierdzi\u0107, i\u017c zabudowa na gruntach rolnych b\u0119dzie mo\u017cliwa, o ile b\u0119dzie bezpo\u015brednio uzasadniona przeznaczeniem lub charakterem danego terenu. Powy\u017csze nie stoi na przeszkodzie w realizacji projektu gospodarczego, kt\u00f3ry spe\u0142nia ka\u017cde z ustalonych ogranicze\u0144, umo\u017cliwiaj\u0105c budow\u0119 na przyk\u0142ad elektrowni wiatrowych, je\u015bli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego okre\u015blono, \u017ce teren jest rzeczywi\u015bcie przeznaczony na cele ekologiczne i \u015brodowiskowe.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"WNIOSKI\"><\/span><strong>WNIOSKI<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Niew\u0105tpliwie decyzja o realizacji inwestycji na terenie o charakterze rolnym zak\u0142ada wi\u0119ksz\u0105 z\u0142o\u017cono\u015b\u0107 ni\u017c inwestycja na gruntach miejskich. O z\u0142o\u017cono\u015bci tej decyduje nie tylko kwota, jak\u0105 trzeba przeznaczy\u0107 na nabycie nieruchomo\u015bci rolnej, ale tak\u017ce w du\u017cej mierze trudno\u015bci polegaj\u0105ce na przepisach, kt\u00f3re r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od Wsp\u00f3lnoty Autonomicznej, a nawet gminy, w kt\u00f3rej po\u0142o\u017cona jest nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n<p>Jak ju\u017c wspomniano, ka\u017cda Wsp\u00f3lnota Autonomiczna okre\u015bla w\u0142asne przepisy, co pozwala ka\u017cdej gminie na opracowanie w\u0142asnego planu zagospodarowania przestrzennego. To z kolei oznacza, \u017ce system u\u017cytkowania grunt\u00f3w rolnych b\u0119dzie bezpo\u015brednio uwarunkowany przepisami gminy, w kt\u00f3rej po\u0142o\u017cona jest nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n<p>Z powy\u017cszego mo\u017cna wywnioskowa\u0107, \u017ce nabycie nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conej na gruntach rolnych, w szczeg\u00f3lno\u015bci niezagospodarowanych, powinno by\u0107 poprzedzone analiz\u0105 planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepis\u00f3w gminy, na terenie kt\u00f3rej znajduje si\u0119 nieruchomo\u015b\u0107. Jest to niezwykle wa\u017cne, poniewa\u017c projekt nieruchomo\u015bci b\u0119dzie bezpo\u015brednio podlega\u0142 zapisom ustanowionym w miejskim planie zagospodarowanie przestrzennego. W zwi\u0105zku z tym, nale\u017cy w pierwszej kolejno\u015bci zorientowa\u0107 si\u0119, czy ten teren jest przeznaczony na cele rolne, czy te\u017c nie, poniewa\u017c w przeciwnym razie nie b\u0119dzie mo\u017cna budowa\u0107 niczego zwi\u0105zanego z innymi walorami ochronnymi ni\u017c wcze\u015bniej ustalone.<\/p>\n<p>Szczeg\u00f3lnie wa\u017cne jest, aby wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119, \u017ce budynki znajduj\u0105ce si\u0119 na gruncie rolnym nie mog\u0105 by\u0107 swobodnie budowane ani wznoszone, poniewa\u017c mog\u0105 by\u0107 chronione lub zastrze\u017cone. Konieczne b\u0119dzie w takim przypadku spe\u0142nienie wszystkich wymog\u00f3w prawnych oraz uzyskanie zezwole\u0144 na wspomniane prace.<\/p>\n<p>To samo dotyczy grunt\u00f3w pod zabudow\u0119, kt\u00f3re z jednej strony &#8211; ze wzgl\u0119du na swoje uregulowania \u2013 pozwalaj\u0105 na wi\u0119ksz\u0105 swobod\u0119 w zakresie rob\u00f3t budowlanych, a z drugiej wspomniana swoboda jest ograniczona przez intensywne kontrole, \u017c\u0105dania i wymogi prawne.<\/p>\n<p>W tym sensie na chronionych gruntach rolnych nie mo\u017cna budowa\u0107 nic, co nie jest \u015bci\u015ble zwi\u0105zane z celami chronionymi przez prawo, takimi jak walory rolne, krajobrazowe, hodowlane, \u015brodowiskowe, ekologiczne itp. W zwi\u0105zku z tym niemo\u017cliwe jest uzyskanie pozwolenia na budow\u0119 domu rekreacyjnego czy budow\u0119 klubu nocnego. Z tego powodu zdecydowanie zaleca si\u0119 przestudiowanie rejestru katastralnego nieruchomo\u015bci przed jej nabyciem, poniewa\u017c w ten spos\u00f3b b\u0119dzie mo\u017cna pozna\u0107 rodzaj gruntu, na kt\u00f3rym po\u0142o\u017cona jest nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n<p>Zaleca si\u0119 ponadto, aby w celu prawid\u0142owej realizacji projektu nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a dok\u0142adnie przeanalizowana pod k\u0105tem prawnym.<\/p>\n<p><strong>Jako kancelaria doradzamy kompleksowo podczas transakcji zakupu nieruchomo\u015bci, w tym grunt\u00f3w rolnych. Proponujemy naszym Klientom kompletne rozwi\u0105zania dopasowane do ich indywidualnych plan\u00f3w i projekt\u00f3w.<\/strong><\/p>\n<hr \/>\n<p><a href=\"#sdfootnote1anc\">1<\/a> Art. 25 i nast\u0119pne dekretu 1\/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzaj\u0105cego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym.<\/p>\n<p><a href=\"#sdfootnote2anc\">2<\/a> Art. 33 dekretu 1\/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzaj\u0105cego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym<\/p>\n<p><a href=\"#sdfootnote3anc\">3<\/a> Ustawa 9\/2001 z dnia 17 czerwca o gruntach Wsp\u00f3lnoty Madrytu.<\/p>\n<p><a href=\"#sdfootnote4anc\">4<\/a> Art. 47 i nast\u0119pne Ustawy o gruntach Katalonii.<\/p>\n<p><a href=\"#sdfootnote5anc\">5<\/a> Art. 28 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wsp\u00f3lnoty Madrytu.<\/p>\n<p><a href=\"#sdfootnote6anc\">6<\/a> Art. 29 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wsp\u00f3lnoty Madrytu.<\/p>\n<p><a href=\"#sdfootnote7anc\">7<\/a> Art. 19 ust. 3.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Z uwagi na przyjazny klimat, pla\u017ce oraz pi\u0119kne widoki, Hiszpania sta\u0142a si\u0119 jednym z najatrakcyjniejszych kraj\u00f3w na rynku nieruchomo\u015bci w Europie. Coraz wi\u0119cej obcokrajowc\u00f3w decyduje si\u0119 inwestowa\u0107 w nieruchomo\u015bci w&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":6216,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"Grunty rolne w Hiszpanii. Czy mo\u017cna wybudowa\u0107 dom na gruncie rolnym w Hiszpanii. Prawnik hiszpa\u0144skie prawo nieruchomo\u015bci, grunty rolne. Zabudowa grunt\u00f3w.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[102],"tags":[],"class_list":["post-6180","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-prawo-nieruchomosci"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6180","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6180"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6180\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6469,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6180\/revisions\/6469"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6216"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6180"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6180"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6180"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}