{"id":8723,"date":"2026-01-16T14:39:43","date_gmt":"2026-01-16T13:39:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wachandwach.es\/blog\/"},"modified":"2026-01-16T14:44:10","modified_gmt":"2026-01-16T13:44:10","slug":"pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/","title":{"rendered":"Pu\u0142apki prawne przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii: poradnik dla Polak\u00f3w"},"content":{"rendered":"<p>Hiszpania od kilku lat jest jednym z najpopularniejszych kierunk\u00f3w zakupu nieruchomo\u015bci w\u015br\u00f3d Polak\u00f3w. Coraz cz\u0119\u015bciej kupujemy domy i apartamenty nie tylko \u201edla siebie\u201d, ale te\u017c inwestycyjnie (wynajem, drugi dom). Niestety, du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 transakcji wci\u0105\u017c odbywa si\u0119 bez <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\"><strong>profesjonalnego wsparcia prawnego<\/strong><\/a> \u2013 a to ko\u0144czy si\u0119 problemami, kt\u00f3re kosztuj\u0105 du\u017co pieni\u0119dzy, czasu i nerw\u00f3w: od ukrytych obci\u0105\u017ce\u0144, przez nielegalne przebudowy, po b\u0142\u0119dy w umowach i podatkach.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<div class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Spis tre\u015bci<\/div>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Polacy_wsrod_najaktywniejszych_zagranicznych_nabywcow\" >Polacy w\u015br\u00f3d najaktywniejszych zagranicznych nabywc\u00f3w<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Hiszpania_to_nie_Polska_%E2%80%93_specyfika_rynku_nieruchomosci\" >Hiszpania to nie Polska \u2013 specyfika rynku nieruchomo\u015bci<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Zakup_nieruchomosci_bez_osobistego_obejrzenia_lub_bez_udzialu_zaufanego_specjalisty\" >Zakup nieruchomo\u015bci bez osobistego obejrzenia lub bez udzia\u0142u zaufanego specjalisty<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Nieprawidlowe_oszacowanie_podatkow_i_kosztow_transakcji\" >Nieprawid\u0142owe oszacowanie podatk\u00f3w i koszt\u00f3w transakcji<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Brak_weryfikacji_stanu_prawnego_i_rejestrowego_nieruchomosci\" >Brak weryfikacji stanu prawnego i rejestrowego nieruchomo\u015bci<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Brak_weryfikacji_innych_dokumentow\" >Brak weryfikacji innych dokument\u00f3w<\/a><ul class='ez-toc-list-level-4' ><li class='ez-toc-heading-level-4'><ul class='ez-toc-list-level-4' ><li class='ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#a_Brak_sprawdzenia_licencji_pierwszego_lub_drugiego_zasiedlenia\" >a) Brak sprawdzenia licencji pierwszego lub drugiego zasiedlenia<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#b_Pominiecie_statutu_wspolnoty_wlascicieli_oraz_zadluzenia_wobec_wspolnoty\" >b) Pomini\u0119cie statutu wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli oraz zad\u0142u\u017cenia wobec wsp\u00f3lnoty<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#c_Brak_sprawdzenia_legalnosci_urbanistycznej_nieruchomosci\" >c) Brak sprawdzenia legalno\u015bci urbanistycznej nieruchomo\u015bci<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#d_Brak_certyfikatu_energetycznego\" >d) Brak certyfikatu energetycznego<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Podpisywanie_umow_bez_dokladnej_analizy_tresci_%E2%80%93_od_umowy_rezerwacyjnej_przez_arras_po_akt_notarialny\" >Podpisywanie um\u00f3w bez dok\u0142adnej analizy tre\u015bci \u2013 od umowy rezerwacyjnej, przez arras, po akt notarialny<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#a_Podpisanie_umowy_arras_bez_rzetelnej_weryfikacji\" >a) Podpisanie umowy arras bez rzetelnej weryfikacji<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-13\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#b_Brak_wczesniejszego_sprawdzenia_projektu_aktu_notarialnego_escritura_publica\" >b) Brak wcze\u015bniejszego sprawdzenia projektu aktu notarialnego (escritura p\u00fablica)<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-14\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Niezawarcie_umowy_sprzedazy_w_formie_aktu_notarialnego\" >Niezawarcie umowy sprzeda\u017cy w formie aktu notarialnego<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-15\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Brak_wpisu_prawa_wlasnosci_do_Rejestru_Nieruchomosci\" >Brak wpisu prawa w\u0142asno\u015bci do Rejestru Nieruchomo\u015bci<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-16\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Brak_pisemnego_potwierdzenia_dodatkowych_ustalen_miedzy_stronami\" >Brak pisemnego potwierdzenia dodatkowych ustale\u0144 mi\u0119dzy stronami<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-17\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Nielegalne_przebudowy_i_samowola_budowlana\" >Nielegalne przebudowy i samowola budowlana<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-18\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Nieprawidlowe_rozliczenie_podatkow\" >Nieprawid\u0142owe rozliczenie podatk\u00f3w<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-19\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Przekonanie_ze_%E2%80%9Enotariusz_wszystko_posprawdza%E2%80%9D\" >Przekonanie, \u017ce &#8222;notariusz wszystko posprawdza&#8221;<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-20\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Nieskorzystanie_z_uslug_profesjonalisty\" >Nieskorzystanie z us\u0142ug profesjonalisty<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-21\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#FAQ_najczestsze_pytania\" >FAQ: najcz\u0119stsze pytania<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-22\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Czy_moge_kupic_nieruchomosc_w_Hiszpanii_bez_prawnika\" >Czy mog\u0119 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Hiszpanii bez prawnika?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-23\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Czy_hiszpanski_notariusz_nie_sprawdzi_wszystkiego_za_mnie\" >Czy hiszpa\u0144ski notariusz nie sprawdzi wszystkiego za mnie?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-24\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Na_jakim_etapie_najlepiej_skontaktowac_sie_z_kancelaria_adwokacka\" >Na jakim etapie najlepiej skontaktowa\u0107 si\u0119 z kancelari\u0105 adwokack\u0105?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-25\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Czym_jest_due_diligence_nieruchomosci_w_Hiszpanii\" >Czym jest due diligence nieruchomo\u015bci w Hiszpanii?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-26\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Czy_kancelaria_moze_mnie_reprezentowac_jesli_mieszkam_w_Polsce\" >Czy kancelaria mo\u017ce mnie reprezentowa\u0107, je\u015bli mieszkam w Polsce?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-27\" href=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/blog\/pulapki-prawne-przy-zakupie-nieruchomosci-w-hiszpanii-poradnik-dla-polakow\/#Jakie_sa_najczestsze_pulapki_prawne_przy_zakupie_nieruchomosci_w_Hiszpanii\" >Jakie s\u0105 najcz\u0119stsze pu\u0142apki prawne przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii?<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Polacy_wsrod_najaktywniejszych_zagranicznych_nabywcow\"><\/span>Polacy w\u015br\u00f3d najaktywniejszych zagranicznych nabywc\u00f3w<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>W 2024 roku kupuj\u0105cy z Polski pobili w\u0142asne rekordy: liczba transakcji dokonanych przez Polak\u00f3w <strong>wzros\u0142a a\u017c o 36,5%<\/strong>, co da\u0142o im <strong>4,55% udzia\u0142u w ca\u0142ym rynku zagranicznych zakup\u00f3w<\/strong>. To jeden z najwy\u017cszych udzia\u0142\u00f3w w historii i wyra\u017any sygna\u0142, \u017ce Hiszpania sta\u0142a si\u0119 dla Polak\u00f3w jednym z kluczowych kierunk\u00f3w inwestycyjnych i mieszkaniowych w Europie.<img decoding=\"async\" class=\" wp-image-7611 alignright\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/nieruchomosci-w-hiszpanii-polski-adwokat-300x300.png\" alt=\"nieruchomosci w hiszpanii polski adwokat\" width=\"124\" height=\"124\" srcset=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/nieruchomosci-w-hiszpanii-polski-adwokat-300x300.png 300w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/nieruchomosci-w-hiszpanii-polski-adwokat-150x150.png 150w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/nieruchomosci-w-hiszpanii-polski-adwokat-140x140.png 140w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/nieruchomosci-w-hiszpanii-polski-adwokat.png 512w\" sizes=\"(max-width: 124px) 100vw, 124px\" \/><\/p>\n<p>W rok 2025 tendencja ta si\u0119 utrzyma\u0142a \u2013 Polacy nadal ch\u0119tnie kupowali nieruchomo\u015bci, zw\u0142aszcza na Costa Blanca, Costa del Sol, Majorce. Coraz wi\u0119ksze zainteresowanie wida\u0107 r\u00f3wnie\u017c w Barcelonie i okolicach (Costa Brava, Costa del Maresme).<\/p>\n<p>Co wa\u017cne \u2013 przewiduje si\u0119, \u017ce rok 2026 r\u00f3wnie\u017c b\u0119dzie sprzyja\u0142 zagranicznym nabywcom, w tym Polakom. Wzrosty cen maj\u0105 by\u0107 wolniejsze ni\u017c w ostatnich latach, a dost\u0119pno\u015b\u0107 kredyt\u00f3w pozostanie relatywnie stabilna.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Hiszpania_to_nie_Polska_%E2%80%93_specyfika_rynku_nieruchomosci\"><\/span>Hiszpania to nie Polska \u2013 specyfika rynku nieruchomo\u015bci<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Wielu naszych klient\u00f3w wychodzi z za\u0142o\u017cenia, \u017ce procedura zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii wygl\u0105da podobnie jak w Polsce. Niestety, mimo \u017ce polski i hiszpa\u0144ski system prawny wykazuj\u0105 pewne zbie\u017cno\u015bci w zakresie obrotu nieruchomo\u015bciami, w praktyce wyst\u0119puje wiele kluczowych r\u00f3\u017cnic, kt\u00f3re maj\u0105 realny wp\u0142yw na bezpiecze\u0144stwo transakcji.<\/p>\n<p data-start=\"560\" data-end=\"1014\">Pierwsze rozbie\u017cno\u015bci pojawiaj\u0105 si\u0119 ju\u017c na etapie poszukiwania nieruchomo\u015bci, a w szczeg\u00f3lno\u015bci w kontek\u015bcie um\u00f3w rezerwacyjnych oraz um\u00f3w przedwst\u0119pnych. Dokumenty te s\u0105 cz\u0119sto zawierane bez pe\u0142nego zrozumienia ich skutk\u00f3w prawnych i finansowych. Odmienna jest r\u00f3wnie\u017c sama konstrukcja umowy sprzeda\u017cy. W Hiszpanii proces nabycia prawa w\u0142asno\u015bci opiera si\u0119 na zasadzie <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/comprar-una-vivienda-en-espana-que-es-el-titulo-y-modo-y-por-que-importa\/\"><em>t\u00edtulo y modo<\/em><\/a>, podczas gdy w Polsce obowi\u0105zuje inny model przeniesienia w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n<p data-start=\"1016\" data-end=\"1412\">R\u00f3\u017cnice dotycz\u0105 tak\u017ce roli <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/polski-notariusz-w-hiszpanii\/\">notariusza<\/a>, kt\u00f3ra w Hiszpanii jest znacznie bardziej ograniczona ni\u017c w Polsce, jak r\u00f3wnie\u017c etapu rozlicze\u0144 podatkowych. Liczba podatk\u00f3w oraz obowi\u0105zk\u00f3w formalnych po stronie kupuj\u0105cego jest wi\u0119ksza i bardziej z\u0142o\u017cona. Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, \u017ce ka\u017cdy region Hiszpanii posiada w\u0142asne regulacje prawne oraz lokalne zwyczaje, co znacz\u0105co komplikuje ca\u0142y proces.<\/p>\n<p data-start=\"1414\" data-end=\"1657\">Z tego wzgl\u0119du zakup nieruchomo\u015bci na terenie Hiszpanii wi\u0105\u017ce si\u0119 z szeregiem wyzwa\u0144 prawnych, kt\u00f3re najlepiej <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\"><strong>powierzy\u0107 kancelarii adwokackiej<\/strong> <\/a>posiadaj\u0105cej do\u015bwiadczenie w hiszpa\u0144skim systemie prawnym oraz oferuj\u0105cej obs\u0142ug\u0119 w j\u0119zyku polskim.<\/p>\n<p data-start=\"1659\" data-end=\"1930\">Aby wskaza\u0107 najcz\u0119stsze b\u0142\u0119dy oraz pu\u0142apki prawne pojawiaj\u0105ce si\u0119 podczas tego typu transakcji, przygotowali\u015bmy niniejszy artyku\u0142. Jego celem jest uchronienie potencjalnych nabywc\u00f3w przed kosztownymi konsekwencjami wynikaj\u0105cymi z nieznajomo\u015bci lokalnych reali\u00f3w prawnych.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Zakup_nieruchomosci_bez_osobistego_obejrzenia_lub_bez_udzialu_zaufanego_specjalisty\"><\/span>Zakup nieruchomo\u015bci bez osobistego obejrzenia lub bez udzia\u0142u zaufanego specjalisty<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Jednym z najcz\u0119stszych i jednocze\u015bnie najbardziej kosztownych b\u0142\u0119d\u00f3w pope\u0142nianych podczas zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii jest nabycie nieruchomo\u015bci bez osobistego obejrzenia lub bez udzia\u0142u zaufanej osoby posiadaj\u0105cej odpowiedni\u0105 wiedz\u0119 i do\u015bwiadczenie. <img decoding=\"async\" class=\"wp-image-8737 alignright\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-300x300.png\" alt=\"sprawdz nieruchomosc w hiszpanii\" width=\"125\" height=\"125\" srcset=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-300x300.png 300w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-150x150.png 150w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-140x140.png 140w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check.png 512w\" sizes=\"(max-width: 125px) 100vw, 125px\" \/><br \/>\nBardzo cz\u0119sto zg\u0142aszaj\u0105 si\u0119 do nas klienci, kt\u00f3rzy dopiero po finalizacji transakcji pojechali zobaczy\u0107 swoj\u0105 nabyt\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 i odkryli, \u017ce w rzeczywisto\u015bci znacz\u0105co odbiega ona od tego, co wyobra\u017cali sobie na etapie zakupu. Rozbie\u017cno\u015bci mog\u0105 dotyczy\u0107 nie tylko stanu technicznego lokalu, standardu wyko\u0144czenia czy jego otoczenia, ale r\u00f3wnie\u017c faktycznego metra\u017cu nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ry niejednokrotnie nie odpowiada temu wskazanemu w ofercie agencji nieruchomo\u015bci lub w materia\u0142ach marketingowych.<br \/>\nKa\u017cdy taki przypadek nale\u017cy rozpatrywa\u0107 indywidualnie. W zale\u017cno\u015bci od tego, co stanowi podstaw\u0119 niezadowolenia kupuj\u0105cego, mo\u017cliwe jest dochodzenie roszcze\u0144 \u2013 na przyk\u0142ad w oparciu o tre\u015b\u0107 oferty przedstawionej przez agencj\u0119 nieruchomo\u015bci lub inne dokumenty przekazane na etapie sprzeda\u017cy. W skrajnych przypadkach mo\u017cliwe jest r\u00f3wnie\u017c rozwi\u0105zanie umowy. Niestety, bardzo cz\u0119sto okazuje si\u0119 to niemo\u017cliwe, poniewa\u017c w tre\u015bci aktu notarialnego znajduj\u0105 si\u0119 zapisy wy\u0142\u0105czaj\u0105ce odpowiedzialno\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cego lub po\u015brednika, co skutecznie uniemo\u017cliwia dochodzenie jakichkolwiek roszcze\u0144.<\/p>\n<p>Z tego wzgl\u0119du zawsze rekomendujemy osobiste obejrzenie nieruchomo\u015bci przed jej zakupem. Najlepszym rozwi\u0105zaniem jest r\u00f3wnie\u017c wcze\u015bniejsze sp\u0119dzenie kilku dni w danej miejscowo\u015bci, aby sprawdzi\u0107, czy odpowiada nam okolica, klimat, s\u0105siedztwo oraz codzienne funkcjonowanie w danym miejscu.<\/p>\n<p>Je\u017celi jednak kupuj\u0105cy nie ma mo\u017cliwo\u015bci przyjazdu lub osobistego zaanga\u017cowania si\u0119 w proces zakupu, rozs\u0105dn\u0105 alternatyw\u0105 jest powierzenie sprawy zaufanemu specjali\u015bcie, kt\u00f3ry obejrzy nieruchomo\u015b\u0107 w jego imieniu, zweryfikuje jej rzeczywisty stan, metra\u017c oraz otoczenie i przedstawi rzeteln\u0105 ocen\u0119 przed podj\u0119ciem ostatecznej decyzji zakupowej.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Nieprawidlowe_oszacowanie_podatkow_i_kosztow_transakcji\"><\/span>Nieprawid\u0142owe oszacowanie podatk\u00f3w i koszt\u00f3w transakcji<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Kolejnym bardzo cz\u0119stym b\u0142\u0119dem pope\u0142nianym przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii jest nieprawid\u0142owe oszacowanie <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/koszty-podatki-zwiazane-kupnem-nieruchomosci-hiszpanii\/\"><strong>rzeczywistych koszt\u00f3w<\/strong> <strong>transakcji<\/strong><\/a>. Dla wielu klient\u00f3w ca\u0142kowity koszt zakupu okazuje si\u0119 znacznie wy\u017cszy, ni\u017c pierwotnie zak\u0142adali, co mo\u017ce prowadzi\u0107 do powa\u017cnych problem\u00f3w finansowych, a nawet do konieczno\u015bci rezygnacji z transakcji na zaawansowanym etapie.<img decoding=\"async\" class=\" wp-image-8750 alignright\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/money-300x300.png\" alt=\"adwokat pomoc kupno nieruchomosci w hiszpanii\" width=\"122\" height=\"122\" srcset=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/money-300x300.png 300w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/money-150x150.png 150w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/money-140x140.png 140w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/money.png 512w\" sizes=\"(max-width: 122px) 100vw, 122px\" \/><\/p>\n<p>Do najcz\u0119stszych b\u0142\u0119d\u00f3w w tym zakresie nale\u017c\u0105 przede wszystkim nieprawid\u0142owe obliczenie podatk\u00f3w. W przypadku nieruchomo\u015bci z rynku wt\u00f3rnego kupuj\u0105cy zobowi\u0105zany jest do zap\u0142aty podatku <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/podatek-od-przeniesienia-wlasnosci-itp-w-hiszpanii-w-2024-roku\/\">ITP (<em>Impuesto de Transmisiones Patrimoniales<\/em>)<\/a>, kt\u00f3rego stawka r\u00f3\u017cni si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od wsp\u00f3lnoty autonomicznej. W praktyce wielu nabywc\u00f3w nie uwzgl\u0119dnia tych r\u00f3\u017cnic lub opiera si\u0119 na nieaktualnych stawkach. Przy zakupie nieruchomo\u015bci z rynku pierwotnego cz\u0119stym b\u0142\u0119dem jest z kolei brak uwzgl\u0119dnienia podatku VAT (IVA) oraz podatku od czynno\u015bci prawnych AJD (<em>Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/em>).<\/p>\n<p>R\u00f3wnie cz\u0119sto pomijane s\u0105 dodatkowe koszty zwi\u0105zane z transakcj\u0105, takie jak honorarium notariusza, op\u0142aty za wpis do rejestru nieruchomo\u015bci czy koszty obs\u0142ugi transakcji. W praktyce wszystkie te wydatki mog\u0105 \u0142\u0105cznie stanowi\u0107 od oko\u0142o 10% do nawet 15% warto\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>B\u0142\u0119dy w tym zakresie mog\u0105 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c pojawi\u0107 po stronie sprzedaj\u0105cej, kt\u00f3ra r\u00f3wnie\u017c jest <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/sprzedaz-nieruchomosci-hiszpania-podatki-i-koszty\/\">zobowi\u0105zana do ponoszenia koszt\u00f3w zwi\u0105zanych z transakcj\u0105<\/a>. Wielu sprzedawc\u00f3w nie jest \u015bwiadomych obowi\u0105zku zap\u0142aty tzw. <em>plusval\u00eda municipal<\/em>, czyli podatku municypalnego od wzrostu warto\u015bci gruntu, ani ewentualnych zobowi\u0105za\u0144 podatkowych z tytu\u0142u <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/zwolnienie-z-podatku-irpf-przy-sprzedazy-nieruchomosci-w-hiszpanii-ulga-z-tytulu-ponownej-inwestycji-w-nowa-nieruchomosc-mieszkalna-vivienda-habitual\/\">podatku dochodowego od os\u00f3b fizycznych (IRPF)<\/a> w przypadku osi\u0105gni\u0119cia zysku ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Brak wiedzy w tym zakresie mo\u017ce prowadzi\u0107 do spor\u00f3w, op\u00f3\u017anie\u0144 w finalizacji transakcji, a nawet do sankcji podatkowych.<\/p>\n<p>Z tego wzgl\u0119du kluczowe znaczenie ma wcze\u015bniejsze przygotowanie realistycznego bud\u017cetu ca\u0142ej operacji oraz skorzystanie z <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">profesjonalnego doradztwa prawnego i podatkowego<\/a>. Rzetelne zestawienie wszystkich koszt\u00f3w jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub umowy arras pozwala unikn\u0105\u0107 nieprzyjemnych niespodzianek i zapewnia wi\u0119ksze bezpiecze\u0144stwo finansowe transakcji.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Brak_weryfikacji_stanu_prawnego_i_rejestrowego_nieruchomosci\"><\/span>Brak weryfikacji stanu prawnego i rejestrowego nieruchomo\u015bci<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Jednym z najpowa\u017cniejszych b\u0142\u0119d\u00f3w pope\u0142nianych podczas zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii jest brak dok\u0142adnej weryfikacji jej sytuacji rejestrowej przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Zgodnie z art. 32 hiszpa\u0144skiej ustawy hipotecznej (<em>Ley Hipotecaria<\/em>), wpisy znajduj\u0105ce si\u0119 w <a href=\"https:\/\/www.registradores.org\/el-colegio\/registro-de-la-propiedad\">Rejestrze Nieruchomo\u015bci<\/a> maj\u0105 bezpo\u015bredni wp\u0142yw na skuteczno\u015b\u0107 i bezpiecze\u0144stwo transakcji, a ich nieznajomo\u015b\u0107 nie zwalnia kupuj\u0105cego z odpowiedzialno\u015bci.<\/p>\n<p>W praktyce oznacza to, \u017ce nabywca mo\u017ce sta\u0107 si\u0119 stron\u0105 problem\u00f3w istniej\u0105cych jeszcze przed zakupem. Przyk\u0142adowo, je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017cona jest hipotek\u0105, zaj\u0119ciem s\u0105dowym lub innym zabezpieczeniem, po jej nabyciu obowi\u0105zki i konsekwencje z tym zwi\u0105zane mog\u0105 przej\u015b\u0107 na nowego w\u0142a\u015bciciela, generuj\u0105c dodatkowe koszty oraz d\u0142ugotrwa\u0142e komplikacje prawne.<\/p>\n<p>Podstawowym dokumentem pozwalaj\u0105cym unikn\u0105\u0107 tego typu ryzyka jest tzw. <a href=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/blog\/nota-simple-skrocony-wypis-z-hiszpanskich-ksiag-wieczystych\/\"><em>nota simple<\/em><\/a> z Rejestru Nieruchomo\u015bci. Dokument ten zawiera informacje o aktualnym w\u0142a\u015bcicielu, istniej\u0105cych obci\u0105\u017ceniach, hipotekach, embargach oraz innych prawach os\u00f3b trzecich. Jego uzyskanie przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub umowy arras powinno by\u0107 standardowym elementem ka\u017cdej bezpiecznej transakcji. W przypadku wykrycia jakichkolwiek nieprawid\u0142owo\u015bci, niezb\u0119dna jest <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">konsultacja z prawnikiem specjalizuj\u0105cym si\u0119 w hiszpa\u0144skim prawie nieruchomo\u015bci<\/a>.<\/p>\n<p>R\u00f3wnie istotnym, a cz\u0119sto pomijanym aspektem, jest brak weryfikacji zgodno\u015bci danych nieruchomo\u015bci z rzeczywisto\u015bci\u0105. Informacje takie jak adres, powierzchnia u\u017cytkowa i zabudowana, numer dzia\u0142ki katastralnej, granice nieruchomo\u015bci czy przynale\u017cno\u015bci w postaci gara\u017cu lub kom\u00f3rki lokatorskiej musz\u0105 by\u0107 zgodne z danymi ujawnionymi w rejestrze oraz w tre\u015bci umowy. Rozbie\u017cno\u015bci w tym zakresie mog\u0105 prowadzi\u0107 do powa\u017cnych problem\u00f3w po zakupie, w tym do ograniczenia mo\u017cliwo\u015bci dalszej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>Nie mniej wa\u017cne jest tak\u017ce prawid\u0142owe ustalenie tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci oraz zdolno\u015bci sprzedaj\u0105cego do rozporz\u0105dzania nieruchomo\u015bci\u0105. W praktyce zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, w kt\u00f3rych nieruchomo\u015b\u0107 oferowana do sprzeda\u017cy nie mo\u017ce zosta\u0107 skutecznie zbyta z uwagi na nieuregulowany stan prawny, brak zgody wszystkich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli lub niewpisan\u0105 do rejestru nieruchomo\u015bci tocz\u0105c\u0105 si\u0119 spraw\u0119 spadkow\u0105. Szczeg\u00f3ln\u0105 ostro\u017cno\u015b\u0107 nale\u017cy zachowa\u0107 w przypadku nieruchomo\u015bci nabytych w drodze dziedziczenia \u2013 brak wpisu aktu po\u015bwiadczenia dziedziczenia lub aktu dzia\u0142u spadku do rejestru uniemo\u017cliwia skuteczn\u0105 sprzeda\u017c. Dlatego te\u017c weryfikacja sytuacji rejestrowej, danych technicznych oraz tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci powinna stanowi\u0107 obowi\u0105zkowy etap ka\u017cdej transakcji zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii i by\u0107 przeprowadzona jeszcze przed podj\u0119ciem jakichkolwiek wi\u0105\u017c\u0105cych zobowi\u0105za\u0144 umownych.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Brak_weryfikacji_innych_dokumentow\"><\/span>Brak weryfikacji innych dokument\u00f3w<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p data-start=\"692\" data-end=\"1131\">Kontynuuj\u0105c temat b\u0142\u0119d\u00f3w zwi\u0105zanych ze stanem prawnym nieruchomo\u015bci, nale\u017cy wyr\u00f3\u017cni\u0107 r\u00f3wnie\u017c ryzyka wynikaj\u0105ce z braku weryfikacji dokument\u00f3w potwierdzaj\u0105cych legalno\u015b\u0107 u\u017cytkowania lokalu, obowi\u0105zk\u00f3w wobec wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli oraz zgodno\u015bci nieruchomo\u015bci z przepisami urbanistycznymi. W praktyce s\u0105 to kwestie, kt\u00f3re mog\u0105 ca\u0142kowicie zablokowa\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 zamieszkania, przeprowadzenia remontu, a nawet p\u00f3\u017aniejszej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<h4 data-start=\"1133\" data-end=\"1202\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"a_Brak_sprawdzenia_licencji_pierwszego_lub_drugiego_zasiedlenia\"><\/span>a) Brak sprawdzenia licencji pierwszego lub drugiego zasiedlenia<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p data-start=\"1203\" data-end=\"1717\">Cz\u0119stym b\u0142\u0119dem jest zakup nieruchomo\u015bci bez upewnienia si\u0119, \u017ce posiada ona wymagane dokumenty potwierdzaj\u0105ce mo\u017cliwo\u015b\u0107 legalnego u\u017cytkowania. Zgodnie z przepisami dotycz\u0105cymi procesu budowlanego oraz wymog\u00f3w technicznych (m.in. <em data-start=\"1431\" data-end=\"1482\">Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n \u2013 Ley 38\/1999<\/em>), nieruchomo\u015b\u0107 powinna spe\u0142nia\u0107 okre\u015blone warunki, aby mog\u0142a by\u0107 u\u017cytkowana jako lokal mieszkalny. Brak odpowiedniej licencji mo\u017ce w praktyce uniemo\u017cliwi\u0107 pod\u0142\u0105czenie lub przepisanie podstawowych medi\u00f3w, takich jak woda, pr\u0105d czy gaz.<\/p>\n<p data-start=\"1719\" data-end=\"2021\">W przypadku nowych inwestycji kluczowe znaczenie ma licencja pierwszego zasiedlenia lub dokument potwierdzaj\u0105cy zdatno\u015b\u0107 do zamieszkania, natomiast w nieruchomo\u015bciach z rynku wt\u00f3rnego istotna bywa licencja drugiego zasiedlenia, zw\u0142aszcza gdy planowane s\u0105 prace remontowe lub zmiana sposobu u\u017cytkowania.<\/p>\n<h4 data-start=\"2023\" data-end=\"2103\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"b_Pominiecie_statutu_wspolnoty_wlascicieli_oraz_zadluzenia_wobec_wspolnoty\"><\/span>b) Pomini\u0119cie statutu wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli oraz zad\u0142u\u017cenia wobec wsp\u00f3lnoty<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p data-start=\"2104\" data-end=\"2544\">Zakup lokalu w budynku lub na osiedlu oznacza automatyczne wej\u015bcie w prawa i obowi\u0105zki cz\u0142onka wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli (<em data-start=\"2222\" data-end=\"2249\">comunidad de propietarios<\/em>). Wielu kupuj\u0105cych nie analizuje tej kwestii, co w przysz\u0142o\u015bci prowadzi do konflikt\u00f3w lub nieprzewidzianych koszt\u00f3w. Zgodnie z <em data-start=\"2377\" data-end=\"2406\">Ley de Propiedad Horizontal<\/em> w\u0142a\u015bciciel zobowi\u0105zany jest do ponoszenia koszt\u00f3w utrzymania cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych oraz przestrzegania zasad okre\u015blonych w statucie wsp\u00f3lnoty.<\/p>\n<p data-start=\"2546\" data-end=\"2889\">Problemy pojawiaj\u0105 si\u0119 szczeg\u00f3lnie w sytuacjach, gdy poprzedni w\u0142a\u015bciciel pozostawi\u0142 zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty lub gdy statut przewiduje istotne ograniczenia, takie jak zakaz najmu turystycznego czy restrykcje dotycz\u0105ce remont\u00f3w. Dlatego przed zakupem nale\u017cy uzyska\u0107 za\u015bwiadczenie o braku zad\u0142u\u017cenia oraz zapozna\u0107 si\u0119 z regulaminem wsp\u00f3lnoty.<\/p>\n<h4 data-start=\"2891\" data-end=\"2955\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"c_Brak_sprawdzenia_legalnosci_urbanistycznej_nieruchomosci\"><\/span>c) Brak sprawdzenia legalno\u015bci urbanistycznej nieruchomo\u015bci<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p data-start=\"2956\" data-end=\"3447\">Istotnym b\u0142\u0119dem jest r\u00f3wnie\u017c pomini\u0119cie weryfikacji, czy nieruchomo\u015b\u0107 jest zgodna z przepisami urbanistycznymi oraz czy wszystkie dokonane w niej zmiany zosta\u0142y prawid\u0142owo zalegalizowane. Kupuj\u0105cy cz\u0119sto dowiaduj\u0105 si\u0119 dopiero po zakupie o istnieniu niezg\u0142oszonych rozbud\u00f3w, zmian uk\u0142adu lokalu lub adaptacji dokonanych bez wymaganych zezwole\u0144. Zdarzaj\u0105 si\u0119 tak\u017ce przypadki lokali u\u017cytkowych sprzedawanych jako mieszkania lub nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conych na terenach o ograniczonym przeznaczeniu.<\/p>\n<p data-start=\"3449\" data-end=\"3686\">Aby ograniczy\u0107 ryzyko, warto uzyska\u0107 informacje urbanistyczne w urz\u0119dzie gminy (<em data-start=\"3529\" data-end=\"3543\">ayuntamiento<\/em>), zweryfikowa\u0107 zgodno\u015b\u0107 danych z katastrem oraz \u2013 w razie w\u0105tpliwo\u015bci \u2013 skonsultowa\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 legalizacji z prawnikiem przed zawarciem umowy.<\/p>\n<h4 data-start=\"3688\" data-end=\"3727\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"d_Brak_certyfikatu_energetycznego\"><\/span>d) Brak certyfikatu energetycznego<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p data-start=\"3728\" data-end=\"4087\">W praktyce problemy transakcyjne pojawiaj\u0105 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c wtedy, gdy sprzedaj\u0105cy nie posiada obowi\u0105zkowego certyfikatu efektywno\u015bci energetycznej (CEE). Dokument ten powinien zosta\u0107 przekazany kupuj\u0105cemu przed finalizacj\u0105 transakcji, a jego brak mo\u017ce powodowa\u0107 op\u00f3\u017anienia, a w niekt\u00f3rych przypadkach r\u00f3wnie\u017c konsekwencje administracyjne po stronie sprzedaj\u0105cego.<\/p>\n<h2 data-start=\"3728\" data-end=\"4087\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Podpisywanie_umow_bez_dokladnej_analizy_tresci_%E2%80%93_od_umowy_rezerwacyjnej_przez_arras_po_akt_notarialny\"><\/span>Podpisywanie um\u00f3w bez dok\u0142adnej analizy tre\u015bci \u2013 od umowy rezerwacyjnej, przez arras, po akt notarialny<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p data-start=\"3728\" data-end=\"4087\">Jednym z najcz\u0119stszych b\u0142\u0119d\u00f3w w procesie zakupu nieruchomo\u015bci w Hiszpanii jest podpisywanie kolejnych dokument\u00f3w \u201ew ciemno\u201d, bez szczeg\u00f3\u0142owej weryfikacji ich tre\u015bci oraz bez upewnienia si\u0119, \u017ce odzwierciedlaj\u0105 one rzeczywiste ustalenia stron. Dotyczy to nie tylko umowy rezerwacyjnej, ale przede wszystkim umowy arras oraz ostatecznej escritura p\u00fablica sporz\u0105dzanej przed notariuszem.<\/p>\n<p data-start=\"3728\" data-end=\"4087\">Wbrew powszechnemu przekonaniu, umowa rezerwacyjna r\u00f3wnie\u017c mo\u017ce mie\u0107 charakter wi\u0105\u017c\u0105cy. Bardzo cz\u0119sto przewiduje ona obowi\u0105zek zap\u0142aty okre\u015blonej kwoty tytu\u0142em rezerwacji nieruchomo\u015bci oraz zawiera postanowienia, zgodnie z kt\u00f3rymi \u015brodki te przepadaj\u0105 w przypadku rezygnacji kupuj\u0105cego, niezale\u017cnie od przyczyny. Klienci nierzadko podpisuj\u0105 takie umowy bez analizy zapis\u00f3w dotycz\u0105cych zwrotu \u015brodk\u00f3w, termin\u00f3w czy warunk\u00f3w odst\u0105pienia, co w praktyce prowadzi do utraty wp\u0142aconych kwot ju\u017c na najwcze\u015bniejszym etapie transakcji.<\/p>\n<h3 data-start=\"3728\" data-end=\"4087\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"a_Podpisanie_umowy_arras_bez_rzetelnej_weryfikacji\"><\/span>a) Podpisanie umowy <em>arras<\/em> bez rzetelnej weryfikacji<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"3728\" data-end=\"4087\">Umowa arras ma kluczowe znaczenie, poniewa\u017c okre\u015bla podstawowe warunki transakcji oraz zabezpiecza interesy stron. B\u0142\u0119dy pope\u0142niane na tym etapie s\u0105 szczeg\u00f3lnie kosztowne, poniewa\u017c dokument ten cz\u0119sto przes\u0105dza o konsekwencjach prawnych w przypadku rezygnacji lub braku wykonania umowy.<br \/>\nDo najcz\u0119stszych problem\u00f3w nale\u017c\u0105:<\/p>\n<p data-start=\"3728\" data-end=\"4087\">brak jednoznacznego okre\u015blenia skutk\u00f3w niewykonania umowy przez jedn\u0105 ze stron (w tym zasad zwrotu lub utraty zadatku),<br \/>\nbrak wskazania ostatecznego terminu podpisania aktu notarialnego,<br \/>\nstosowanie og\u00f3lnikowych klauzul, kt\u00f3re nie obejmuj\u0105 konkretnych uzgodnie\u0144 (np. wyposa\u017cenia, termin\u00f3w, warunk\u00f3w finansowych).<br \/>\nAby ograniczy\u0107 ryzyko, umowa arras powinna by\u0107 ka\u017cdorazowo dostosowana do konkretnej transakcji, zawiera\u0107 precyzyjne postanowienia dotycz\u0105ce odpowiedzialno\u015bci i kar umownych oraz obejmowa\u0107 wszystkie ustalenia w spos\u00f3b jednoznaczny i weryfikowalny. Najbezpieczniejszym rozwi\u0105zaniem jest przekazanie umowy do analizy prawnikowi przed jej podpisaniem.<\/p>\n<h3 data-start=\"3728\" data-end=\"4087\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"b_Brak_wczesniejszego_sprawdzenia_projektu_aktu_notarialnego_escritura_publica\"><\/span>b) Brak wcze\u015bniejszego sprawdzenia projektu aktu notarialnego (<em>escritura p\u00fablica<\/em>)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"3728\" data-end=\"4087\">Drugim cz\u0119stym b\u0142\u0119dem jest za\u0142o\u017cenie, \u017ce \u201eu notariusza wszystko b\u0119dzie poprawnie\u201d. W praktyce zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, w kt\u00f3rych kupuj\u0105cy dopiero podczas podpisywania aktu wykrywa b\u0142\u0119dy lub niezgodno\u015bci, co powoduje stres, op\u00f3\u017anienia, a czasem konieczno\u015b\u0107 przesuni\u0119cia podpisania dokumentu.<br \/>\nAby temu zapobiec, nale\u017cy:<br \/>\npoprosi\u0107 notariusza o projekt aktu z odpowiednim wyprzedzeniem,<br \/>\nsprawdzi\u0107 poprawno\u015b\u0107 danych stron, opis nieruchomo\u015bci oraz zgodno\u015b\u0107 informacji z katastrem i rejestrem,<br \/>\nzweryfikowa\u0107 cen\u0119, spos\u00f3b p\u0142atno\u015bci oraz wszystkie warunki uzgodnione na wcze\u015bniejszych etapach,<br \/>\nskoordynowa\u0107 weryfikacj\u0119 dokumentu na kilka dni przed podpisaniem, aby umo\u017cliwi\u0107 wprowadzenie poprawek bez presji czasu.<br \/>\nWarto przyj\u0105\u0107 zasad\u0119, \u017ce ka\u017cda umowa podpisywana w toku transakcji \u2013 od rezerwacyjnej, przez arras, a\u017c po escritura p\u00fablica \u2013 powinna zosta\u0107 przeanalizowana w spos\u00f3b kompleksowy, poniewa\u017c to jej tre\u015b\u0107, a nie ustne zapewnienia, b\u0119dzie podstaw\u0105 oceny praw i obowi\u0105zk\u00f3w stron.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Niezawarcie_umowy_sprzedazy_w_formie_aktu_notarialnego\"><\/span>Niezawarcie umowy sprzeda\u017cy w formie aktu notarialnego<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>W przeciwie\u0144stwie do Polski, w Hiszpanii umowa sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 wa\u017cna tak\u017ce w formie prywatnej, bez udzia\u0142u notariusza. W praktyce jednak brak sporz\u0105dzenia aktu notarialnego (<em>escritura p\u00fablica<\/em>) stanowi powa\u017cne zagro\u017cenie dla bezpiecze\u0144stwa prawnego transakcji.<\/p>\n<p>Akt notarialny jest kluczowym dokumentem potwierdzaj\u0105cym nabycie prawa w\u0142asno\u015bci i stanowi podstaw\u0119 do dokonania wpisu zmiany w\u0142a\u015bciciela w Rejestrze Nieruchomo\u015bci. Zawarcie transakcji wy\u0142\u0105cznie w formie dokumentu prywatnego, bez jej formalizacji przed notariuszem, pozbawia kupuj\u0105cego pe\u0142nej ochrony prawnej oraz znacz\u0105co utrudnia dochodzenie swoich praw w razie sporu.<\/p>\n<p>Ponadto notariusz pe\u0142ni istotn\u0105 funkcj\u0119 kontroln\u0105 \u2013 weryfikuje to\u017csamo\u015b\u0107 stron, ich zdolno\u015b\u0107 do czynno\u015bci prawnych, tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci sprzedaj\u0105cego oraz zgodno\u015b\u0107 tre\u015bci umowy z obowi\u0105zuj\u0105cymi przepisami. Brak tego etapu zwi\u0119ksza ryzyko b\u0142\u0119d\u00f3w formalnych, niejasnych zapis\u00f3w lub pomini\u0119cia istotnych warunk\u00f3w uzgodnionych mi\u0119dzy stronami.<\/p>\n<p>Z tego wzgl\u0119du rekomendowane jest zawsze zawarcie umowy sprzeda\u017cy w formie aktu notarialnego w zaufanej kancelarii notarialnej, najlepiej zlokalizowanej w pobli\u017cu nieruchomo\u015bci. Przed podpisaniem dokumentu nale\u017cy dok\u0142adnie przeanalizowa\u0107 jego tre\u015b\u0107 i upewni\u0107 si\u0119, \u017ce wszystkie uzgodnione warunki transakcji zosta\u0142y w nim prawid\u0142owo odzwierciedlone.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Brak_wpisu_prawa_wlasnosci_do_Rejestru_Nieruchomosci\"><\/span>Brak wpisu prawa w\u0142asno\u015bci do Rejestru Nieruchomo\u015bci<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Sporz\u0105dzenie aktu notarialnego nie ko\u0144czy jeszcze procesu nabycia nieruchomo\u015bci. Kluczowym etapem jest dokonanie wpisu nowego w\u0142a\u015bciciela do Rejestru Nieruchomo\u015bci, poniewa\u017c dopiero ten wpis zapewnia pe\u0142n\u0105 ochron\u0119 prawn\u0105 wobec os\u00f3b trzecich.<\/p>\n<p>Brak rejestracji mo\u017ce narazi\u0107 kupuj\u0105cego na powa\u017cne ryzyko, w tym na ewentualne roszczenia wierzycieli poprzedniego w\u0142a\u015bciciela lub problemy w przypadku kolejnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. W praktyce oznacza to, \u017ce mimo posiadania aktu notarialnego, nabywca pozostaje w sytuacji prawnej nie w pe\u0142ni zabezpieczonej.<\/p>\n<p>Dlatego po podpisaniu aktu notarialnego niezb\u0119dne jest dopilnowanie terminowego z\u0142o\u017cenia dokument\u00f3w do Rejestru Nieruchomo\u015bci oraz uiszczenia zwi\u0105zanych z tym op\u0142at i podatk\u00f3w. W tym zakresie szczeg\u00f3lnie pomocne jest wsparcie <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">prawnika<\/a>, kt\u00f3ry czuwa nad prawid\u0142owym przebiegiem ca\u0142ej procedury rejestracyjnej.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Brak_pisemnego_potwierdzenia_dodatkowych_ustalen_miedzy_stronami\"><\/span>Brak pisemnego potwierdzenia dodatkowych ustale\u0144 mi\u0119dzy stronami<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Jednym z cz\u0119stych \u017ar\u00f3de\u0142 spor\u00f3w po finalizacji transakcji jest fakt, \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 ustale\u0144 pomi\u0119dzy kupuj\u0105cym a sprzedaj\u0105cym zosta\u0142a dokonana wy\u0142\u0105cznie ustnie. W praktyce dotyczy to cz\u0119sto kwestii, kt\u00f3re strony uznaj\u0105 za \u201edrugorz\u0119dne\u201d, a kt\u00f3re po podpisaniu umowy okazuj\u0105 si\u0119 mie\u0107 istotne znaczenie.<\/p>\n<p>Najcz\u0119\u015bciej spory dotycz\u0105 takich zagadnie\u0144 jak: pozostawienie mebli lub sprz\u0119tu AGD w nieruchomo\u015bci, podzia\u0142 okre\u015blonych koszt\u00f3w, termin wydania lokalu i przekazania kluczy, zakres prac, kt\u00f3re sprzedaj\u0105cy zobowi\u0105za\u0142 si\u0119 wykona\u0107 przed sprzeda\u017c\u0105, czy spos\u00f3b rozliczenia medi\u00f3w. Je\u017celi tego rodzaju ustalenia nie zosta\u0142y jednoznacznie zapisane w dokumentach transakcyjnych, ich p\u00f3\u017aniejsze wyegzekwowanie bywa w praktyce bardzo utrudnione lub wr\u0119cz niemo\u017cliwe.<\/p>\n<p>Aby unikn\u0105\u0107 tego typu problem\u00f3w, ka\u017cda dodatkowa ustna umowa pomi\u0119dzy stronami powinna zosta\u0107 potwierdzona na pi\u015bmie. Najlepszym rozwi\u0105zaniem jest wprowadzenie odpowiednich zapis\u00f3w bezpo\u015brednio do umowy rezerwacyjnej, umowy arras lub aktu notarialnego. Tylko w\u00f3wczas ustalenia te zyskuj\u0105 pe\u0142n\u0105 moc prawn\u0105 i mog\u0105 by\u0107 skutecznie dochodzone w przypadku ich niewykonania.<br \/>\nZ punktu widzenia bezpiecze\u0144stwa transakcji warto przyj\u0105\u0107 zasad\u0119, \u017ce je\u017celi co\u015b nie zosta\u0142o zapisane w umowie, w praktyce nie istnieje. Takie podej\u015bcie znacz\u0105co ogranicza ryzyko nieporozumie\u0144 i spor\u00f3w po zako\u0144czeniu transakcji.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Nielegalne_przebudowy_i_samowola_budowlana\"><\/span>Nielegalne przebudowy i samowola budowlana<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Jednym z cz\u0119\u015bciej wyst\u0119puj\u0105cych, a jednocze\u015bnie najbardziej ryzykownych problem\u00f3w przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii s\u0105 nielegalne przebudowy oraz samowola budowlana. W praktyce mog\u0105 one dotyczy\u0107 m.in. zabudowy tarasu bez wymaganych zezwole\u0144, dobudowania dodatkowego pomieszczenia, wykonania basenu bez zg\u00f3d administracyjnych czy istotnej zmiany uk\u0142adu lokalu bez odpowiedniej legalizacji. Co istotne, w dokumentach rejestrowych nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce nadal wygl\u0105da\u0107 na \u201ebezproblemow\u0105\u201d, mimo \u017ce jej faktyczny stan odbiega od stanu zgodnego z prawem.<br \/>\nKonsekwencje takich nieprawid\u0142owo\u015bci mog\u0105 by\u0107 bardzo powa\u017cne i obejmowa\u0107 m.in. kary administracyjne, odmow\u0119 wydania niezb\u0119dnych pozwole\u0144, d\u0142ugotrwa\u0142e i kosztowne post\u0119powania legalizacyjne, a w skrajnych przypadkach nawet nakaz przywr\u00f3cenia nieruchomo\u015bci do stanu pierwotnego. Ryzyko to mo\u017ce obci\u0105\u017cy\u0107 nabywc\u0119, niezale\u017cnie od tego, czy przebudowy zosta\u0142y wykonane przez poprzedniego w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n<p>Dlatego przed zakupem niezb\u0119dne jest por\u00f3wnanie stanu faktycznego nieruchomo\u015bci z dokumentacj\u0105 techniczn\u0105, danymi katastralnymi oraz informacjami urbanistycznymi uzyskanymi w odpowiednim urz\u0119dzie gminy (<em>ayuntamiento<\/em>). W przypadku jakichkolwiek w\u0105tpliwo\u015bci rekomendowane jest przeprowadzenie tej weryfikacji przy wsparciu adwokata dzia\u0142aj\u0105cego z architektem jeszcze przed podpisaniem umowy lub wp\u0142at\u0105 \u015brodk\u00f3w.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Nieprawidlowe_rozliczenie_podatkow\"><\/span>Nieprawid\u0142owe rozliczenie podatk\u00f3w<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>W praktyce spotykamy si\u0119 r\u00f3wnie\u017c z sytuacj\u0105, w kt\u00f3rej kupuj\u0105cy \u2013 zw\u0142aszcza bez obs\u0142ugi prawnej \u2013 po podpisaniu aktu notarialnego uznaje spraw\u0119 za \u201ezamkni\u0119t\u0105\u201d i zapomina o obowi\u0105zkach podatkowych. Tymczasem brak terminowej zap\u0142aty podatk\u00f3w lub z\u0142o\u017cenia deklaracji mo\u017ce skutkowa\u0107 tym, \u017ce nie da si\u0119 skutecznie dokona\u0107 wpisu prawa w\u0142asno\u015bci do Rejestru Nieruchomo\u015bci, a dodatkowo kupuj\u0105cy nara\u017ca si\u0119 na odsetki i sankcje administracyjne.<\/p>\n<p>Zdarza si\u0119 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce podatki s\u0105 rozliczane nieprawid\u0142owo \u2013 np. wed\u0142ug niew\u0142a\u015bciwej stawki regionalnej lub z pomini\u0119ciem okre\u015blonych op\u0142at \u2013 co r\u00f3wnie\u017c mo\u017ce prowadzi\u0107 do wezwa\u0144 do zap\u0142aty i kar po stronie administracji. Dlatego kluczowe jest nie tylko skalkulowanie podatk\u00f3w przed zakupem, ale tak\u017ce dopilnowanie ich prawid\u0142owego i terminowego rozliczenia ju\u017c po podpisaniu aktu.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Przekonanie_ze_%E2%80%9Enotariusz_wszystko_posprawdza%E2%80%9D\"><\/span>Przekonanie, \u017ce &#8222;notariusz wszystko posprawdza&#8221;<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Jednym z cz\u0119stych i niebezpiecznych b\u0142\u0119d\u00f3w pope\u0142nianych przez kupuj\u0105cych jest przekonanie, \u017ce obecno\u015b\u0107 notariusza automatycznie gwarantuje pe\u0142ne bezpiecze\u0144stwo transakcji. W hiszpa\u0144skim systemie prawnym rola notariusza jest jednak znacznie bardziej ograniczona, ni\u017c wielu nabywc\u00f3w zak\u0142ada.<\/p>\n<p>Notariusz sporz\u0105dza akt notarialny (<em>escritura p\u00fablica<\/em>), potwierdza to\u017csamo\u015b\u0107 stron oraz przyjmuje za wiarygodne o\u015bwiadczenia stron dotycz\u0105ce przedmiotu transakcji i tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci sprzedaj\u0105cego. Jego zadaniem jest zapewnienie formalnej poprawno\u015bci aktu oraz zgodno\u015bci dokumentu z wymogami prawa, natomiast notariusz nie prowadzi pe\u0142nego audytu prawnego ani technicznego nieruchomo\u015bci w interesie kupuj\u0105cego.<\/p>\n<p>W praktyce oznacza to, \u017ce notariusz nie weryfikuje szczeg\u00f3\u0142owo kwestii urbanistycznych, legalno\u015bci przebud\u00f3w, zobowi\u0105za\u0144 wobec wsp\u00f3lnoty, faktycznego stanu nieruchomo\u015bci ani ryzyk podatkowych wynikaj\u0105cych z transakcji. Opiera si\u0119 on w du\u017cej mierze na dokumentach i informacjach przedstawionych przez strony, nie analizuj\u0105c ich w spos\u00f3b pog\u0142\u0119biony.<\/p>\n<p>Z tego wzgl\u0119du najbezpieczniejszym modelem jest rozdzielenie r\u00f3l: <a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\">hiszpa\u0144ski prawnik<\/a> prowadzi due diligence nieruchomo\u015bci, analizuje i negocjuje umowy oraz identyfikuje ryzyka, natomiast notariusz finalizuje transakcj\u0119 poprzez sporz\u0105dzenie aktu notarialnego. Takie podej\u015bcie znacz\u0105co zwi\u0119ksza poziom bezpiecze\u0144stwa prawnego kupuj\u0105cego i ogranicza ryzyko kosztownych konsekwencji po zako\u0144czeniu transakcji.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Nieskorzystanie_z_uslug_profesjonalisty\"><\/span>Nieskorzystanie z us\u0142ug profesjonalisty<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"wp-image-8756 alignright\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-300x300.png\" alt=\"najlepszy adwokat w hiszpanii\" width=\"125\" height=\"125\" srcset=\"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-300x300.png 300w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-150x150.png 150w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal-140x140.png 140w, https:\/\/staging.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/deal.png 512w\" sizes=\"(max-width: 125px) 100vw, 125px\" \/>Wszystkie opisane powy\u017cej b\u0142\u0119dy i ryzyka maj\u0105 jeden wsp\u00f3lny mianownik: brak profesjonalnego wsparcia prawnego na odpowiednio wczesnym etapie transakcji. Zdecydowana wi\u0119kszo\u015b\u0107 problem\u00f3w, z kt\u00f3rymi zg\u0142aszaj\u0105 si\u0119 do nas klienci ju\u017c po zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii, mog\u0142aby zosta\u0107 ca\u0142kowicie wyeliminowana lub znacz\u0105co ograniczona, gdyby transakcja by\u0142a od pocz\u0105tku prowadzona przy udziale kancelarii adwokackiej specjalizuj\u0105cej si\u0119 w hiszpa\u0144skim prawie nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<p>W praktyce cz\u0119sto spotykamy si\u0119 z przekonaniem, \u017ce skorzystanie z pomocy adwokata jest zb\u0119dnym kosztem lub \u017ce wystarczaj\u0105c\u0105 ochron\u0119 zapewnia po\u015brednik nieruchomo\u015bci b\u0105d\u017a notariusz. Tymczasem \u017caden z tych podmiot\u00f3w nie dzia\u0142a w spos\u00f3b kompleksowy wy\u0142\u0105cznie w interesie kupuj\u0105cego. Po\u015brednik koncentruje si\u0119 na doprowadzeniu do transakcji, notariusz \u2013 na formalnym sporz\u0105dzeniu aktu, natomiast tylko adwokat reprezentuje interesy nabywcy w pe\u0142nym zakresie.<\/p>\n<p>Profesjonalna kancelaria adwokacka przeprowadza analiz\u0119 stanu prawnego i faktycznego nieruchomo\u015bci, identyfikuje ryzyka urbanistyczne i podatkowe, weryfikuje dokumenty, negocjuje tre\u015b\u0107 um\u00f3w oraz czuwa nad prawid\u0142owym przebiegiem ca\u0142ego procesu \u2013 od momentu wyboru nieruchomo\u015bci a\u017c po wpis prawa w\u0142asno\u015bci do Rejestru Nieruchomo\u015bci i rozliczenia podatkowe po transakcji. Dzi\u0119ki temu kupuj\u0105cy podejmuje decyzj\u0119 w spos\u00f3b \u015bwiadomy, a nie w oparciu o zapewnienia stron zainteresowanych finalizacj\u0105 sprzeda\u017cy.<\/p>\n<p>Z perspektywy praktyki nale\u017cy jasno stwierdzi\u0107, \u017ce koszt profesjonalnego wsparcia prawnego jest niepor\u00f3wnywalnie ni\u017cszy ni\u017c potencjalne straty wynikaj\u0105ce z b\u0142\u0119d\u00f3w pope\u0142nionych przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii \u2013 zar\u00f3wno finansowe, jak i organizacyjne czy podatkowe.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"FAQ_najczestsze_pytania\"><\/span>FAQ: najcz\u0119stsze pytania<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czy_moge_kupic_nieruchomosc_w_Hiszpanii_bez_prawnika\"><\/span>Czy mog\u0119 kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Hiszpanii bez prawnika?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Mo\u017cesz, ale ponosisz w\u00f3wczas pe\u0142ne ryzyko transakcji. Zdecydowana wi\u0119kszo\u015b\u0107 kosztownych spor\u00f3w nie wynika z oszustwa, lecz z braku odpowiedniej weryfikacji przed podpisaniem dokument\u00f3w.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czy_hiszpanski_notariusz_nie_sprawdzi_wszystkiego_za_mnie\"><\/span>Czy hiszpa\u0144ski notariusz nie sprawdzi wszystkiego za mnie?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Nie. Notariusz sporz\u0105dza akt notarialny i dba o jego formaln\u0105 poprawno\u015b\u0107, ale nie przeprowadza audytu prawnego nieruchomo\u015bci, nie analizuje ryzyk urbanistycznych ani podatkowych i nie negocjuje tre\u015bci um\u00f3w w interesie kupuj\u0105cego.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Na_jakim_etapie_najlepiej_skontaktowac_sie_z_kancelaria_adwokacka\"><\/span>Na jakim etapie najlepiej skontaktowa\u0107 si\u0119 z kancelari\u0105 adwokack\u0105?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Najlepiej przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub arras. Im wcze\u015bniej prawnik zostanie w\u0142\u0105czony w proces, tym wi\u0119ksza mo\u017cliwo\u015b\u0107 eliminacji ryzyk i zabezpieczenia interes\u00f3w kupuj\u0105cego. W\u0142\u0105czenie kancelarii dopiero po podpisaniu um\u00f3w cz\u0119sto oznacza ograniczone mo\u017cliwo\u015bci dzia\u0142ania.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czym_jest_due_diligence_nieruchomosci_w_Hiszpanii\"><\/span>Czym jest <em>due diligence<\/em> nieruchomo\u015bci w Hiszpanii?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>To kompleksowa analiza prawna (cz\u0119sto r\u00f3wnie\u017c techniczna) nieruchomo\u015bci, obejmuj\u0105ca m.in. weryfikacj\u0119 wpis\u00f3w w Rejestrze Nieruchomo\u015bci, sytuacji urbanistycznej, dokument\u00f3w wsp\u00f3lnoty oraz ryzyk podatkowych.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Czy_kancelaria_moze_mnie_reprezentowac_jesli_mieszkam_w_Polsce\"><\/span>Czy kancelaria mo\u017ce mnie reprezentowa\u0107, je\u015bli mieszkam w Polsce?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Tak. W wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w mo\u017cliwe jest przeprowadzenie ca\u0142ej transakcji na podstawie pe\u0142nomocnictwa, bez konieczno\u015bci osobistego stawiennictwa w Hiszpanii, przy jednoczesnym zachowaniu pe\u0142nej kontroli nad procesem.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Jakie_sa_najczestsze_pulapki_prawne_przy_zakupie_nieruchomosci_w_Hiszpanii\"><\/span>Jakie s\u0105 najcz\u0119stsze pu\u0142apki prawne przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Najcz\u0119\u015bciej s\u0105 to: niekorzystne umowy arras, nielegalne przebudowy, obci\u0105\u017cenia ujawnione w rejestrze, zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty w\u0142a\u015bcicieli, nieprawid\u0142owo rozliczone podatki oraz b\u0142\u0119dne za\u0142o\u017cenie, \u017ce notariusz lub po\u015brednik zabezpieczy interesy kupuj\u0105cego.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<blockquote><p>&nbsp;<\/p>\n<p>Je\u017celi chcesz kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w Hiszpanii bezpiecznie, albo masz ju\u017c podpisan\u0105 umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 lub arras i pojawi\u0142y si\u0119 w\u0105tpliwo\u015bci co do dalszych krok\u00f3w, warto skorzysta\u0107 z profesjonalnego wsparcia prawnego od samego pocz\u0105tku. W tego typu inwestycjach nie ma miejsca na improwizacj\u0119 ani kosztowne \u201eniespodzianki\u201d.<\/p>\n<p>Zakup nieruchomo\u015bci w Hiszpanii mo\u017ce by\u0107 bardzo dobr\u0105 decyzj\u0105 \u2014 pod warunkiem, \u017ce jest przeprowadzony \u015bwiadomie i z pe\u0142n\u0105 kontrol\u0105 ryzyk.\u2028 Je\u017celi chcesz porozmawia\u0107 o swojej sytuacji lub planowanej inwestycji, zapraszamy do kontaktu.<\/p><\/blockquote>\n<p><a href=\"mailto:kancelaria@wachandwach.com\"><img decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-7366 aligncenter\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/koperta.png\" alt=\"znajdz adwokata w hiszpanii hiszpanski adwokat kontakt\" width=\"119\" height=\"119\" \/><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Hiszpania od kilku lat jest jednym z najpopularniejszych kierunk\u00f3w zakupu nieruchomo\u015bci w\u015br\u00f3d Polak\u00f3w. Coraz cz\u0119\u015bciej kupujemy domy i apartamenty nie tylko \u201edla siebie\u201d, ale te\u017c inwestycyjnie (wynajem, drugi dom). Niestety,&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":8728,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"Pu\u0142apki prawne przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii","_seopress_titles_desc":"Zakup nieruchomo\u015bci w Hiszpanii? Sprawd\u017a pu\u0142apki prawne podczas zakupu. Poradnik przygotowany przez adwokat\u00f3w dla Polak\u00f3w krok po kroku.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"Pu\u0142apki prawne przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[112,102,104,109,101],"tags":[],"class_list":["post-8723","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-prawo-cywilne","category-prawo-nieruchomosci","category-prawo-podatkowe","category-prawo-spadkowe","category-rynek-nieruchomosci"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8723","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8723"}],"version-history":[{"count":15,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8723\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8761,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8723\/revisions\/8761"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8728"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8723"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8723"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/staging.wachandwach.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8723"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}